Згідно з Житловим кодексом (ЖК РФ), товариство власників житла (ТСЖ) є некомерційною юридичною особою. Це означає, що його діяльність не може бути спрямована виключно на отримання прибутку. Але, як і будь-яка інша некомерційна організація, ТСЖ має право займатися комерційною діяльністю задля досягнення поставлених перед товариством цілей. Чи реально для ТСЖ заробляти гроші та як це зробити, розповідає юрист.
Основна мета діяльності ТСЖ – обслуговування житлових будівель. Для її здійснення необхідні кошти. Відповідно до ст. 151 Житлового кодексу РФ кошти товариства формуються за рахунок внесків та платежів членів ТСЖ; доходів від господарської діяльності; субсидій та інших джерел.
Субсидії та платежі членів ТСЖ стануть темою окремої статті, сьогодні йтиметься про господарську діяльність ТСЖ. Незважаючи на те, що за законом некомерційні організації мають право займатися комерційною діяльністю, ст. 152 ЖК РФ вводить їм обмеження. Пункт 2 цієї статті містить закритий перелік допустимих для ТСЖ видів господарської діяльності. До них відносяться:
– Обслуговування, ремонт та експлуатація нерухомого майна в багатоквартирному будинку;
– будівництво додаткових приміщень та об'єктів у багатоквартирному будинку;
– Здача в оренду частини спільного майна в багатоквартирному будинку.
Неважко здогадатися, що найпривабливішим видом господарської діяльності зі згаданих є здавання спільного майна в оренду.
Насамперед — договір
Для того, щоб товариство могло здати в оренду якесь приміщення, спочатку загальні збори учасників ТСЖ зобов'язані визначити, які площі та кому саме члени товариства готові надати оренду, на який термін і за яку орендну плату. Решта умов договору, які мають принципово важливого значення для членів ТСЖ, здатний внести до договору юрист, якому товариство замовить договір оренди. Укладання такого договору обійдеться в деяку суму, але заплатити доведеться лише один раз: згодом цей договір можна буде використовувати як типовий для всіх орендарів.
Якщо договір оренди є довгостроковим, його доведеться зареєструвати. Справа ця клопітка і довга, тому краще укладати договори оренди на невизначений термін або на 11 місяців із правом необмеженої кількості пролонгацій. Це дозволить уникнути необхідності реєструвати договір, хоча фактичний термін його дії в результаті і складе набагато більше, ніж рік.
Також у договорі оренди ТСЖ необхідно передбачити порядок розірвання договору з ініціативи товариства. Як правило, орендодавці визначають, що договір розривається ними в односторонньому порядку з повідомленням орендаря протягом місяця (максимум) без пояснення причин. Це дозволяє витрачати час оформлення документів.
Оренда: важливі дрібниці
Оскільки питання здавання приміщень у найм належить до компетенції загальних зборів, відповідне рішення приймається щодо кожного орендаря. Інакше незадоволені члени товариства вправі оскаржити законність перебування орендарів у будинку.
Також слід звернутися за допомогою до бухгалтера, який підкаже, як правильно враховувати доходи від оренди та сплачувати з них податки.Вже після того, як укладено договір, ТСЖ може запропонувати своїм орендарям послуги з експлуатації приміщень, їх ремонту тощо. Таким чином, орендар отримає певний набір послуг, а товариство на цілком законних підставах виручить більше грошей за одне приміщення.
Які складнощі чекають на товариство на цьому шляху? По-перше, слід пам'ятати, що законодавством дозволено здачу в оренду лише загальних приміщень будинку і лише за рішенням загальних зборів членів ТСЖ. Тому з особливою увагою треба ставитись до питань законності проведення зборів та правильності оформлення його рішень. Якщо на зборах присутні менше половини членів ТСЖ, вони не мають право приймати будь-які рішення. Не можна здавати порожні квартири. Вони можуть вважатися спільної власністю, отже, не підлягають здачі у найм.
По-друге, товариство не може побудувати, наприклад, стоянку для подальшої здачі в оренду: згідно із законом ТСЖ має право здавати лише спільне майно, що знаходиться в будинку, а паркування не належить до такого майна. Натомість таку стоянку реально створити для потреб членів товариства. Організація паркінгу потребує великих зусиль. Необхідно зв'язатися з муніципалітетом та префектурою округу, щоб домогтися виділення землевідведення під стоянку. Якщо ділянка належить ТСЖ, потрібно змінити цільове призначення.
Щодо самих орендарів, то треба враховувати, що розмістити в житловому будинку якесь виробниче підприємство ніхто не дозволить. Це порушить інтереси не лише членів товариства, а й мешканців навколишніх будинків. При влаштуванні розважальних закладів (ресторанів, клубів тощо)п.) слід окремо обговорити у договорі оренди як графік їх роботи, а й зобов'язання щодо додаткового обладнання орендованого приміщення. Для збереження спокою мешканців такі орендарі можуть обладнати приміщення поглинаючими панелями, які не пропустять сторонні звуки в квартири.
ТСЖ немає права заробляти продажем пиріжків, прокатом автомобілів чи наданням інших послуг, не передбачених законодавством. Але ті можливості, які надано товариствам законом, дозволяють одержувати достатній прибуток для утримання будинку у нормальному стані. Головне — правильно організувати процес, оформити документи та сплатити податки. Тоді мешканці зможуть дозволити собі охорону в під'їзді, і квіти на сходових прольотах.
Дата публікації: 09:56 06 лютого 2006
Знайти рекламодавців, здати пустуючі площі в оренду і навіть отримати гроші від РСО – ось далеко не повний перелік можливих додаткових заробітків для ТСЖ. Однак те, що здається легким у теорії, не так просто здійснити на практиці. Своїм досвідом пошуків додаткових заробітків в ефірі вебінару ОкРОН поділилася голова правління ТСЖ «Джерельце» Людмила Шуравіна.
ТВЖ «Джерельце» – це маленьке ТСЖ з 83 квартир у 12-поверховому однопід'їзному будинку в Іжевську. Загальна площа будинку лише 3800 кв. метрів. Більшість управляючих компаній до подібного житлового фонду ставиться з відомою часткою скептицизму: мовляв, на таких невеликих площах і заробити нічого.
Але в ТСЖ «Джерельце» знайшли відразу кілька джерел доходу.«Ще на зорі існування нашого ТСЖ на ОСС було ухвалено рішення, що всі доходи від здачі в оренду спільного майна у нас залишаються в ТСЖ і йдуть до резервного фонду, – пояснює Людмила Шуравіна. – Кошти із резервного фонду ми розміщуємо у банку під відсотки. Тож нам ще йде додаткова копійка».
Перша стаття доходів ТСЖ – гроші за розміщення реклами у ліфтах. За словами голови, рекламні оголошення у ліфтах вішали вже багато років. Більше того раніше рекламодавці не дуже прагнули розщедритися. «Минулого року я переговорила із представниками компаній, які у нас рекламувалися. Пояснила їм, що нам немає сенсу тримати їхні оголошення, якщо ми не отримуватимемо за це дохід. І вони пішли нам назустріч», – розповіла Людмила Шуравіна. У результаті щомісяця ТСЖ від однієї рекламодавця отримує 900 рублів, з іншого – 1200 рублів.
Ще один спосіб підзаробити – укласти угоду із провайдерами. Як відомо, у взаєминах провайдерів та керуючих організацій сьогодні не все гладко, особливо у світлі нинішніх обговорень про прийняття нового законопроекту, який, можливо, дозволить провайдерам взагалі заходити до будинків безкоштовно. Ця тема вже неодноразово ставала предметом гарячих обговорень на вебінарах ОкРОН. https://okron.ru/articles/6863
У будинку ТВЖ «Джерельце» сьогодні працюють чотири провайдери. Дві компанії є сумлінними платниками. Ще з одним провайдером ТСЖ працює за бартером: товариство не платить за інтернет та міський телефон, а оператор має можливість працювати в будинку. Є ще один провайдер, який категорично не платить. Наразі ми відправили їм договір, написали, що хочемо співпрацювати.Взагалі, провайдерів можна було б спробувати розкрутити і на великі суми, але через ухвалення нового законопроекту ситуація поки що незрозуміла і все повисло у повітрі», – зазначає Людмила Шуравіна.
Нарешті, зараз ТСЖ «Джерельце» перебувають у процесі оформлення ділових відносин з однією з компаній, зайнятих виробництвом питної води. Суть наступного: компанія підключається до мережі водопостачання ТСЖ. Оплачує витрати на електроенергію та воду, а також сплачує ТСЖ орендну плату у розмірі 1 тисячі рублів на місяць.
«У нас у місті багато компаній, які привозять уже очищену воду, але я їм не довіряю. Почала шукати в інтернеті і знайшла наших майбутніх партнерів. Вони ставлять промислові фільтри, водячи стає практично дистильованою, а потім вони її збагачують мікроелементами та мінералами. Передбачається, що вартість літра води у них становитиме 4 рублі. Сподіваюся, наша співпраця буде взаємовигідною», – розповідає Людмила Шуравіна.
Потенційним джерелом доходу для ТСЖ «Джерельце» могло б ще стати і оформлення взаємовідносин з РСО. Однак тут ситуація непроста. Справа в тому, що газоном, що є частиною офіційно оформленої прибудинкової території, проходять труби ресурсників. В результаті, щоразу при проведенні робіт РСО розривають газон, залишають будівельне сміття. Одним словом, користуються ділянкою на власний розсуд.
Мешканці впевнені, що в даному випадку можна було б оформити публічний сервітут. І тоді РСО було змушене платити ТСЖ за користування земельною ділянкою.
«Сервітут – це обмежене право користування чужою землею. У разі відносини ТСЖ і РСО підпадають під ст. 39.39 та 39.40 Земельного кодексу РФ, – коментує юрист Асоціації АКОН Владислав Мосьпан.– Публічний сервітут має встановлюватися уповноваженим органом виконавчої влади. Це копітка робота і не всім виходить її зробити». Тим часом, за словами юриста, існуюча судова практика на боці мешканців.
Оформлення відносин з РСО, за словами Владислава Мосьпана, варто починати з надсилання листа-повідомлення. До листа необхідно додати відповідні документальні підтвердження про власність на ділянку, а також взяти виписку про те, що комунікації РЗГ проходять по цій ділянці. «Якщо РСО не піде вам назустріч, тоді справу доведеться вирішити у суді. У моїй практиці було кілька подібних розглядів, у яких суд вставав на бік мешканців», – резюмує Владислав Мосьпан.
Багато КК та ТСЖ помилково думають, що єдиним джерелом доходу для них є рядок – ремонт та утримання спільного майна. Даний тариф затверджується загальними зборами власників і не вдається його обґрунтовано підняти, оскільки багато власників просто саботують дані збори. Що ж у такому разі робити КК та ТСЖ? Відповідь проста-джерело доходу знаходиться поруч. І, як уже правильно багато хто подумав, це спільне майно будинку. Давайте перерахуємо, що в принципі може приносити дохід КК і ТСЖ.
1) Провайдери та оператори;
2) Реклама у місцях загального користування;
3) Встановлення автоматів та інших пристроїв;
4) Вивіски на фасаді багатоквартирного будинку;
5) Здача горищних та інших приміщень у найм
6) Виділення частки власності на продаж;
7) Громадський сервітут;
Це сім основних напрямів, якими можуть скористатися КК та ТСЖ для поповнення своїх доходів.Для реалізації права з комерційного використання спільного майна необхідні три складові: 1. Можливість «заробити» на домі: зручне місце розташування, наявність об'єктів спільного майна та інтересу комерційних організацій до його використання. 2. Легітимна згода власників будинку на відшкодування загального майна (2/3 голосів від усіх власників будинку, що має становити не менше 67%). 3. Ініціатор та інструмент реалізації рішень власників: ініціативна група власників, рада будинку, правління ТСЖ, адміністрація КК.
Якщо з першими п'ятьма пунктами все зрозуміло (крім пункту «Провайдери та оператори», про що наші колеги розповідали тут: https://okron.ru/articles/6863), то поняття публічного сервітуту та виділення частки із власності МКД для продажу-« темний ліс» для КК та ТСЖ.
Сервітут – обмежене право користування чужою річчю в земельних відносинах. Відповідно до ч. 1 ст. 39.39 ст. 39.40 ЗК РФ громадський сервітут встановлюється рішенням уповноваженого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, передбачених ст. 39.38 ЗК РФ, виходячи з клопотання про встановлення громадського сервітуту. З клопотанням про встановлення публічного сервітуту має право звернутися організація:
1) що є суб'єктом природних монополій, – у випадках встановлення публічного сервітуту для розміщення інженерних споруд, що забезпечують діяльність цього суб'єкта, а також для проведення інженерних вишукувань з метою підготовки документації щодо планування території, що передбачає розміщення зазначених споруд, інженерних вишукувань для їх будівництва, реконструкції;
2) що є організацією зв'язку, – для розміщення ліній чи споруд зв'язку, зазначених у п. 1 ст.39.37 ЗК РФ, а також для проведення інженерних вишукувань з метою підготовки документації з планування території, що передбачає розміщення зазначених ліній та споруд зв'язку, інженерних вишукувань для їх будівництва, реконструкції;
3) що є власником об'єкта транспортної інфраструктури федерального, регіонального чи місцевого значення, – у разі встановлення публічного сервітуту з метою, зазначених у пп. 2-5 ст. 39.37 ЗК РФ;
4) передбачена п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ і що подала клопотання про вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб, – у разі встановлення сервітуту з метою реконструкції інженерної споруди, що переноситься у зв'язку з вилученням такої земельної ділянки для державних чи муніципальних потреб;
5) інша особа, уповноважена відповідно до нормативних правових актів Російської Федерації, нормативних правових актів суб'єктів Російської Федерації, укладених з органами державної влади або органами місцевого самоврядування договорами або угодами здійснювати діяльність, для забезпечення якої допускається встановлення публічного сервітуту.
Плата за публічний сервітут здійснюється відповідно до ст. 39.46 ЗК РФ. Докладніше про встановлення громадського сервітуту можна ознайомитися в гол. 7. ЗК РФ.
Сервітут-за фактом, це надання ділянки в МКД або на території, що належить МКД для об'єктів (труби чи інша інфраструктура) РЗГ. У разі, якщо інфраструктура РСО заходить до підвалу багатоквартирного будинку, необхідно врахувати факт, що межа балансової належності та експлуатаційної відповідальності щодо зазначених транзитних мереж визначається з урахуванням того, що на них не поширюються положення п.8 Правил утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, затв. постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 (далі – Правила № 491). Зовнішньою межею мереж електро-, тепло-, водопостачання та водовідведення, інформаційно-телекомунікаційних мереж (у тому числі мереж проводового радіомовлення, кабельного телебачення, оптоволоконної мережі, ліній телефонного зв'язку та інших подібних мереж), що входять до складу спільного майна, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації є зовнішній кордон стіни багатоквартирного будинку, а кордоном експлуатаційної відповідальності за наявності колективного (загальнобудинкового) приладу обліку відповідного комунального ресурсу, якщо інше не встановлено угодою власників приміщень з виконавцем комунальних послуг або ресурсопостачальною організацією, є місце з'єднання колективного (загальне обліку з відповідною інженерною мережею, що входить до багатоквартирного будинку.
Оскільки транзитні мережі не належать до спільного майна, їх зовнішню межу неможливо встановити по зовнішньому кордону стіни багатоквартирного будинку. Такий висновок міститься, наприклад, у ухвалі ФАС Поволзького округу від 22.04.2013 у справі № А65-19356/2012. Кордон між транзитними мережами та внутрішньобудинковими мережами, як правило, визначається за точкою врізання внутрішньобудинкових мереж у транзитний трубопровід (наприклад, ухвала Верховного Суду РФ від 21.06.2016 № 308-КГ16-6464 у справі № А25-444/20 -Західного округу від 13.04.2015 № Ф07-1654/2015 у справі № А42-3973/2014, ухвала ФАС Північно-Західного округу від 12.09.2013 у справі № А56-71015/2012).
Таким чином, спираючись на практику, можна зробити такий висновок.
-По-перше, необхідно визначити, чи відбувається транзитна інфраструктура на вашій території;
-По-друге, необхідно уточнити, чи проходить дана інфраструктура далі на забезпечення інших будівель та споруд комунальним ресурсом;
-По-третє, необхідно направити повідомлення у вільній формі в РСО з питанням про укладення угоди щодо надання публічного сервітуту. При отриманні відмови з боку РСО-звернутися з відповідною заявою до Прокуратури або Адміністрації регіону для примусу РСО до її укладання.
Якщо ви скрізь отримуєте відмову – у такому разі звертатися до арбітражного суду – приклад позитивної судової практики вже є і ви можете скористатися ним. І не забудьте-ця угода має бути зареєстрована в органі Росреєстру.
Тепер повернемося до виділення частки із спільного майна. Закон не дозволяє просто так набувати того, що належить усім власникам. У силу статей 289 і 290 ЦК України власнику в багатоквартирному будинку поряд з квартирою, належить також частка у праві власності на загальнобудинкове майно. До такого майна відносяться загальні приміщення будинку, конструкції, що несуть, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, що обслуговує більше однієї квартири. Повний перелік спільного майна МКД визначено у ч. 2 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491. Ч. 2 ст. 290 ДК РФ встановлено заборона відчуження частки у праві загальне майно в МКД окремо від права власності на квартиру. Відповідно до ч. 4 ст.37 ЖК РФ, власник приміщення в МКД не може виділяти в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно в МКД, а також відчужувати свою частку окремо від передачі права власності на своє приміщення. Таким чином, закон не дозволяє просто так набувати те майно, яке належить усім власникам. Єдиним вірним рішенням тут є зменшення розміру спільного майна у МКД можливе за згодою всіх власників приміщень. Відповідно до ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, зменшення розміру загального майна в багатоквартирному будинку можливе лише шляхом реконструкції за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку. Тобто. потрібно ініціювати та провести ОСС зі стовідсотковим кворумом. Також згідно з ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, виходячи з рішення власників приміщень в МКД, прийнятого на ОСС, об'єкти загальнобудинкового майна може бути передано у користування іншим особам у разі, якщо це порушує правничий та законні інтереси громадян, і юридичних. Однак для цього також потрібно ініціювати та провести ОСС, набравши кворум не менше 100% від загальної кількості голосів власників у МКД з урахуванням норм п. 3 ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Крім того, варто пам'ятати, що відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп «е» п. 2 Правил № 491, земля під МКД є спільним майном власників приміщень, якщо під будинком відповідно до ч. ч. 2, 3, 5 5 ст. 16 Федерального закону від 29.12.2004 № 189-ФЗ «Про введення в дію ЖК РФ» утворено земельну ділянку. Така ділянка переходить у загальну пайову власність безкоштовно, а обтяження заборонено. Але тут криються дві проблеми: Відчуження не повинно порушувати права інших власників.Отже, зацікавленій особі необхідно отримати техніко-будівельний чи земельно-правовий висновок експерта про можливість відчуження спільного майна в МКД без обмеження інтересів інших осіб та продовження безпечної експлуатації МКД. Відчуження має на увазі компенсацію. Звідси випливає наступне, що власники на загальних зборах повинні прийняти рішення, хто саме буде уповноважений на збір цих коштів і на що вони будуть витрачені.
Власне, будь-які суперечки із придбанням спільного майна трапляються нечасто, т.к. в багатоквартирних будинках не так багато корисних площ, придатних для використання без перешкод доступу до інженерних мереж. Приміром, це приміщення чергових під'їздів (консьєржів) та колясочні приміщення, де за проектом влаштований другий вхід у під'їзд. Таких МКД небагато, а будинків із розмежованими ділянками з великою площею ще менше. Важливо, що приміщення мають самостійне значення. У практиці зустрічаються такі, які логічно віднести до спільного майна в силу наявності в них комунікацій, але за відсутності загальних зборів власників вони були передані та використовуються як приміщення із самостійним призначенням. Подібна передача законна, якщо до неї в будинку не була приватизована жодна квартира або кімната відповідно до Закону РФ від 04.07.1991 № 1541-1. Дана позиція прийнята Верховним судом РФ у ухвалі від 19.03.2019 у справі № 5-КГ19-15.І все-таки стати власником спільного майна можливо за дотримання низки процедур, включаючи загальні збори власників, що відбулися, отримання позитивного експертного висновку і, у разі зменшення приміщень, внесення змін до технічного паспорта будинку, оскільки площа місць загального користування зменшується і з'являються нові приміщення, необхідно перерозподілити навантаження на теплову енергію. Проте питання плати як за тимчасове володіння та користування, так і за придбання частини спільного майна у власність підлягає врегулюванню рішенням загальних зборів власників.
Таким чином, у цій статті ми розглянули додаткові джерела доходу, які можуть отримати КК та ТСЖ, не порушуючи питання підвищення тарифу. А якщо у вас залишилися питання, або ви хочете більш детальну консультацію з цього питання, пишіть нам у чат або на пошту: [email protected].