Відповідно до положень ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості» від 13.07.2015 № 218 право власності на квартиру чи інший житловий об'єкт виникає з моменту внесення відомостей про нового власника до ЄДРН (Єдиний державний реєстр нерухомості). До цього власник не має права розпоряджатися нерухомістю так, як йому заманеться. Про те, як зареєструвати квартиру, куди і які документи подавати, в які терміни Росреєстр внесе зміни до відомостей про власника, а також про всі нюанси процедури реєстрації читайте у нашому матеріалі.
- Які права на нерухомість потрібно реєструвати
- Куди подавати документи на реєстрацію правочину з квартирою
- Реєстрація права власності на квартиру у МФЦ
- Реєстрація в Росреєстрі
- Перелік документів для реєстрації права власності на квартиру
- Держмито за реєстрацію права власності на квартиру
- Строки реєстрації права власності на квартиру
- Зупинення державної реєстрації права
- Повідомлення громадян про результати реєстрації
- Чим підтверджується державна реєстрація права
- Свідоцтво про держреєстрацію права власності
- Витяг з ЄДРН
- Скарги на дії Росреєстру
- Плюси та мінуси електронної реєстрації
- Нюанси реєстрації квартири, купленої в новобудові
- Як зареєструвати квартиру, куплену в іпотеку
- Реєстрація нерухомості, отриманої у спадок
Які права на нерухомість потрібно реєструвати
Реєструвати виникнення та перехід права власності на житло необхідно у всіх випадках, коли ви у будь-який спосіб отримуєте у власність таке майно, наприклад:
- при придбанні житлового майна, зокрема в іпотеку;
- вступ до права спадкування;
- одержання квартири або будинку в дарунок;
- обмін житла.
Тобто новий власник житла — неважливо, пайовий чи одноосібний — має не просто укласти договір купівлі-продажу нерухомості, а й зареєструвати виникнення та перехід права власності у Росреєстрі. В іншому випадку укладання договору купівлі-продажу нерухомості не вважатиметься підставою для переходу права власності. Договір просто не матиме юридичної сили.
Куди подавати документи на реєстрацію правочину з квартирою
Для подання документів на реєстрацію угоди з житловим майном громадянин має право звернутися до багатофункціонального центру або Росреєстру. У деяких регіонах документи приймає лише МФЦ, наприклад, у Москві.
Реєстрація права власності на квартиру у МФЦ
Багатофункціональні центри по суті є посередниками між громадянами та державними установами. Перевага звернення до цієї організації полягає в тому, що заявник наділяється правом подання документів у будь-який МФЦ, розташований на території РФ.
До обов'язків співробітників МФЦ входить прийом документів, але з правова чи інша оцінка їх змісту. Цим займається Росреєстр. Тобто за наявності помилок чи інших недоліків у поданій документації правову процедуру буде припинено, а заяву повернуто клієнту.
Реєстрація в Росреєстрі
У деяких населених пунктах, де немає МФЦ, зареєструвати право на нове житло можна лише в Росреєстрі. Перед поданням документів рекомендується уточнити адресу організації, яка розташована відповідно до місця проживання заявника.
Заяву про реєстрацію на квартиру також можна подати онлайн, але лише за наявності посиленого електронного підпису.
При цьому кваліфікований сертифікат ключа перевірки електронного підпису, яким підписані документи, має бути виданий ФДБУ «ФКП Росреєстру». Ви також повинні заздалегідь направити до Росреєстру заяву про можливість реєстрації переходу права на квартиру на підставі електронних документів.
Якщо перерахованих умов не дотримано, заяву на реєстрацію повернуть.
Перелік документів для реєстрації права власності на квартиру
Перелік документів, необхідних для проведення дій реєстраційного характеру, може різнитися залежно від того, на якій основі ви отримуєте нерухомість. Зазвичай це:
- Правовстановлюючі документи, на підставі яких виникло право власності.
- Технічний та кадастровий паспорти на об'єкт житлової нерухомості.
- Документ, що підтверджує факт сплати державного мита.
- Паспорти сторін чи інші документи, що засвідчують особи сторін угоди.
- Заява щодо проведення процедури реєстрації права.
- Заява про реєстрацію переходу прав власності від продавця, дарувальника.
- Довіреність, якщо від імені власника виступає третя особа.
- Наявність згоди на угоду з боку чоловіка чи дружини.
- Нотаріально завірена згода кожного власника, якщо майном володіють кілька осіб.
Держмито за реєстрацію права власності на квартиру
Під час подання документів на реєстрацію обов'язково знадобиться квитанція, що підтверджує факт сплати державного мита. Сплатити її потрібно до моменту звернення до Росреєстру. Розмір державного мита за проведення процедури реєстрації власності на квартиру для фізичних осіб становить 2000 рублів, для юридичних – 22000 рублів.
Для реєстрації частки у квартирі кожен пайовий власник сплачує мито пропорційно своїй частці.Наприклад, якщо власників двоє, то кожен сплачує по 1000 рублів, проте мито в повному обсязі може заплатити і один із них (лист Мінфіну Росії від 15.10.2019 № 03-05-06-03/78819).
Строки реєстрації права власності на квартиру
Строки реєстрації права власності на об'єкт житлової нерухомості, регламентовані ст. 16 ФЗ № 218, варіюються залежно від особливостей подання документації:
- Якщо договір було укладено у простій письмовій формі і подано до Росреєстру, термін його розгляду складе сім робочих днів, а якщо в МФЦ — дев'ять.
- Якщо договір було засвідчено нотаріально, термін розгляду зменшується до трьох робочих днів при подачі документів до Росреєстру та п'яти — до МФЦ.
- Якщо угоду укладено нотаріально та документи подаються в електронній формі, то все буде зареєстровано вже наступного дня. Це найшвидший спосіб.
- Якщо одночасно проводиться кадастровий облік та держреєстрація прав, то Росреєстр проводитиме процедуру десять днів, а МФЦ — дванадцять.
Зупинення державної реєстрації права
Відповідно до положень ст. 26 ФЗ № 218 реєстратор наділяється правом зупинення процедури реєстрації за наявності законних підстав. Причини ініціації призупинення:
- Документи містять недостовірні відомості або складені не відповідно до вимог законодавства.
- Для реєстрації подано неповний пакет необхідної документації.
- Є чинники, що перешкоджають проведенню реєстраційних процесів, наприклад, житлове майно перебуває у обтяженні чи під арештом.
- Наявність протиріч між інформацією, що є в ЄДРН, та даними з документації, поданої заявником.
- Наявність протиріч між заявленими правами, а також характеризуються як зареєстровані.
- Вимоги процесуального документа, найчастіше – судового рішення.
- Продавець чи дарувальник не власники.
- Раніше вже було подано документи на реєстрацію цієї ж квартири.
Після усунення причин, через які процедуру реєстрації було припинено, громадянин має право повторно звернутися до Росреєстру або МФЦ. За наявності об'єктивних підстав, що вказують на неправомірні дії реєстратора, заявник наділяється правом складання скарги чи звернення до судової інстанції.
Повідомлення громадян про результати реєстрації
Особливості повідомлення громадян щодо результатів реєстрації залежать від того, які саме дані було зазначено у заяві. Актуальна інформація може бути надіслана на адресу електронної пошти або номер мобільного телефону за допомогою смс-повідомлення. Процедура повідомлення практикується для повідомлення громадянина щодо повернення поданої документації, зупинення реєстрації або ухвалення позитивного рішення. Наведена міра дозволяє заявнику оперативно усунути недоліки, якщо такі є.
Чим підтверджується державна реєстрація права
Державна реєстрація прав на квартиру підтверджується на підставі документів, що підтверджують. З 2016 року зазначені документи зазнали деяких змін. Незважаючи на те, що вони визнаються як діючі, для здійснення будь-яких юридично значущих угод обов'язково потрібно подання виписки з ЄДРН, яка позиціонується як основний правопідтверджуючий документ. Свідоцтво, як раніше, ви не отримаєте.
Свідоцтво про держреєстрацію права власності
Свідоцтва про держреєстрацію права власності видавалися громадянам під час придбання нерухомості до 15.07.2016, після чого цю практику було скасовано. В даний час при проведенні угод з нерухомістю немає необхідності подавати свідоцтва.
Витяг з ЄДРН
На сьогоднішній день витяг з ЄДРН є єдиною підставою прав власності громадянина на квартиру або інший об'єкт житлової нерухомості.
Виписка з ЄДРН, що об'єднала кадастрову довідку та виписку з ЄДРП, включає низку відомостей:
- Фактична адреса, відповідно до якої розташований об'єкт житлової нерухомості, поверховість, площа, технічні характеристики будівлі.
- Паспортні дані власників нерухомості
- Графічний план.
- Актуальні відомості щодо обтяжень на квартиру.
- Відомості щодо правовстановлюючого документа на житловий об'єкт, тобто, наприклад, дані договору дарування чи купівлі-продажу.
Скарги на дії Росреєстру
При отриманні неправомірної відмови у проведенні процедури реєстрації, порушенні термінів прийняття рішення, а також з інших причин ви можете оскаржити дії Росреєстру. При складанні скарги потрібно докладно описати суть ситуації, що склалася.
Подати документи можна до однієї з наступних інстанцій, правомочних розглядати скарги на дії державних організацій:
- Керівник посадової особи, яка ухвалила рішення, яке ви вважаєте незаконним, або допустило порушення.
- Прокуратура. Якщо відповідь, отримана в результаті розгляду скарги вищим керівництвом Росреєстру, не задовольнила заявника, ви можете продублювати заяву до наглядового органу, а саме до прокуратури.
- Суд. Подати заяву до суду можна у порядку, передбаченому Кодексом адміністративного судочинства РФ.
Плюси та мінуси електронної реєстрації
Безперечні переваги електронної реєстрації – оперативність та відсутність необхідності особисто відвідувати державний реєстраційний орган. Додаткові плюси:
- Можливість проведення угоди між учасниками, що у різних регіонах країни.
- Економія коштів та тимчасових ресурсів.
Однак система електронної реєстрації налагоджена не повною мірою і має низку істотних недоліків:
- Потрібно отримати посилений електронний підпис.
- Доведеться попередньо подавати до Росреєстру заяву про можливість реєстрації.
Незважаючи на недоліки, які можуть бути усунені в майбутньому, програма електронної реєстрації користується значною популярністю.
Нюанси реєстрації квартири, купленої в новобудові
Порядок проведення процедури реєстрації на нове житло відрізняється від вторинної реєстрації:
- Необхідно уточнити наявність у базі Росреєстру даних щодо новобудови. За відсутності таких потрібно поставити житло на кадастровий облік, а потім пройти процедуру реєстрації як власник квартири.
- У стандартний пакет документів потрібно включити додаткові документи.
Крім того, при купівлі недобудованого об'єкта доведеться реєструвати спочатку договір пайової участі в Росреєстрі.
Як зареєструвати квартиру, куплену в іпотеку
При проведенні процедури реєстрації квартири, придбаної відповідно до договору іпотечного кредитування, необхідно врахувати наступний нюанс: придбана площа перебуває у заставі до повного розрахунку з банківською організацією.Після розрахунку власнику необхідно подати до Росреєстру банківські документи, що підтверджують факт погашення іпотечного кредитування. До зазначеного моменту квартира перебуватиме в обтяженні, тобто власник буде позбавлений права розпоряджатися житлом на власний розсуд. Наприклад, продати такий об'єкт можна лише при отриманні схвалення з боку банку, який видав кредит.
Реєстрація нерухомості, отриманої у спадок
Для проведення процедури реєстрації нерухомості, отриманої у спадок, власнику квартири потрібно доповнити пакет обов'язкових документів. Обов'язково подати в Росреєстр свідоцтво, видане нотаріусом на підставі волевиявлення спадкодавця. В іншому процедура не відрізняється від інших варіантів реєстрації, у тому числі за термінами та вартістю.
Щоб уникнути можливих непорозумінь, наприклад, винесення відмови у проведенні реєстраційних дій, рекомендуємо уважно вивчити порядок реєстрації квартири та перелік необхідної документації. Для унеможливлення можливих помилок краще провести угоду за участю нотаріуса або грамотного юриста.
Ще більше матеріалів на цю тему — в рубриці «Купля-продаж квартири».
- федеральний закон «Про державну реєстрацію нерухомості» від 13.07.2015 № 218-ФЗ
- Цивільний кодекс Російської Федерації
- Податковий кодекс Російської Федерації
- лист Мінфіну Росії від 15.10.2019 № 03-05-06-03/78819
Право власності на нерухомість юридично виникає лише після реєстрації в ЄДРН (єдиному державному реєстрі нерухомості).Ця норма є єдиною для квартир, будинків або кімнат, часток, земельних ділянок, будівель комерційного, промислового призначення і т.д. Реєстрація здійснюється на підставі певних документів. Розберемося у питанні реєстрації права власності докладніше.
Що таке право власності?
Право власності – законна можливість володіти/розпоряджатися нерухомим майном. Наприклад, власник може здавати житло в оренду, дарувати його або залишати у спадок. Відповідно до ст. 219 Цивільного Кодексу РФ право виникає тільки при реєстрації в державному реєстрі та зберігається довічно.
- Право власності залишається за громадянином до моменту його реєстрації на «інше ім'я» згідно з договором купівлі-продажу, дарування та ін.
- Розпорядження нерухомістю можливе особисто або за довіреністю, договором оренди чи ренти, довірчим управлінням.
- Реєстрація права власності проводиться однаково незалежно від типу об'єкта: земля, квартира чи частка у ній та ін.
Закон формально не обмежує кількість власників якимось певним числом. Немає й умов щодо взаємовідносин між власниками. Це може бути подружжя, батьки та діти або взагалі сторонні люди. Розмір часток кожному виділяється відповідно до документації: договору, заповіту та ін.
Крок №1. Перевірте основу виникнення права власності
Виникати право власності може з різних підстав. Основний варіант – покупка. Об'єкт нерухомості громадянин має право купити за свої чи позикові кошти, у тому числі на материнський, житловий сертифікат, субсидії від держави. Головне, що документи складаються на його ім'я із зазначенням паспортних даних та інших ідентифікаторів.
Інші варіанти виникнення права власності:
- Договір пайової участі у будівництві.
- Отримання дар від родичів, третіх осіб.
- Приватизація державного/муніципального житла.
- Спадщина за заповітом чи законом.
Існує ще ряд способів придбання нерухомості: узаконення споруди, зведеної самостійно без дозвільних документів, поділ спільно нажитого майна після розлучення подружжя, договір ренти чи довічного утримання. Перший крок у реєстрації права власності – визначити наявність підстави для його виникнення, перелік документів для цього.
Покупка
Купівля передбачає укладання договору купівлі-продажу з оплатою за рахунок власних або позикових коштів (іпотека, кредит, материнський капітал і т.д.).
- Можлива купівля нерухомості на вторинному ринку чи новобудовах.
- Закон припускає продаж житла, будівництво якого ще тільки заплановано.
- Процедура придбання супроводжується оформленням цілого пакету документів.
До нього входить технічний паспорт об'єкта, акт приймання-передачі, довідки про відсутність боргів за послуги ЖКГ, зареєстрованих громадян тощо.
Приватизація
Громадяни, які у квартирі чи будинку, за договором соціального найму вправі оформити їх у себе за дотримання певних умов.
- Об'єкт спочатку є власністю держави чи муніципалітету.
- Повнолітній громадянин має право брати участь у програмі один раз у житті.
- Підлітки до 18 років можуть приватизувати житло двічі, з батьками та самі.
- Підставою реєстрації є акт чи свідоцтво про приватизацію.
Отримати нерухомість у власність за програмою приватизації має право будь-який громадянин із зареєстрованих у квартирі/будинку.
Спадщина
Незалежно від наявності/відсутності заповіту після смерті власника, у спадкоємців виникає право отримати його майно у своє користування. Його необхідно реалізувати протягом півроку шляхом звернення до нотаріуса та оформлення свідоцтва.
- Подати заяву нотаріусу з документами, що підтверджують.
- Отримати свідоцтво через півроку від дня смерті спадкодавця.
- Зареєструвати право власності у Росреєстрі через МФЦ.
Якщо нерухомість раніше не була зареєстрована або виникла суперечка між спадкоємцями, доведеться вирішувати питання через суд. Те саме має бути у разі прострочення звернення за спадщиною з значної причини. Наприклад, серйозного захворювання, відбування покарання у в'язниці та ін.
Дарна
Передача майна в дарунок передбачає укладання безоплатної угоди. По юридичної суті вона схожа на спадкування, лише договір оформляється за життя власника. Нерухомість після його реєстрації в ЄДРН переходить обдаровується у повному обсязі, включаючи право дарування та інших видів розпорядження майном.
Крок №2. Підготуйте документи для реєстрації права власності
Основний документ для реєстрації права власності на нерухомість за загальним правилом – це заява від громадянина. Законом може бути встановлений інший порядок.
На додаток необхідно надати:
- Підтвердження наявності підстав для здійснення кадастрового обліку та реєстрації прав власності. Наприклад, договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадкування.
- Паспорт громадянина РФ, чинний, не прострочений, доручення, якщо звертається третя особа на користь довірителя.
- Інші документи, передбачені законом №218-ФЗ та іншими нормативними правовими актами федерального, державного рівня.
Докладніше про пакет документів можна уточнити, наприклад, у ріелтора, який супроводжує угоду, або у нотаріуса, який оформляє спадщину.
Крок №3. Пройдіть процедуру реєстрації права власності
Не забудьте про держмито
За реєстрацію нерухомості в ЄДРН необхідно сплатити державне мито у розмірі 2 тис. рублів. Якщо цього не зробити, після п'яти робочих днів з дати подання заяви орган реєстрації поверне пакет документів без розгляду (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 закону №218-ФЗ). Це не виключає повторного звернення після сплати державного мита.
Способи подання заяви:
- Багатофункціональний центр (МФЦ) за місцем проживання/перебування. Співробітник прийме документи, перевірить їх, відсканує, складе заяву. Громадянину залишиться лише поставити підпис і чекати на результат.
- Портал Держпослуг, сайт Росреєстру або сервіс «Домклік». Заяву та всі відскановані документи необхідно підписати посиленим електронним підписом (УКЕП). Її потрібно оформити заздалегідь, наприклад, через систему «Держключ».
- Виїзний спеціаліст від Росреєстру. Безкоштовне право на таку послугу мають ветерани та інваліди ВВВ, інваліди 1 та 2 групи. Іншим категоріям громадян її надають за окрему плату (залежить від міста, наприклад, у Москві 3400 руб.).
Пакет документів, що додається до заяви, зазвичай заздалегідь перевіряє ріелтор, нотаріус або співробітник банку, що оформляє іпотеку.Якщо громадянин вирішив розбиратися самостійно, варто проконсультуватися у фахівців. Наприклад, в офіційному шлюбі потрібна письмова згода другого чоловіка, при первинному зверненні обов'язковий технічний паспорт об'єкта.
Що таке електронна реєстрація
Електронна реєстрація права власності майже відрізняється від звичайної реєстрації. Єдине – вона проходить дистанційно, без фізичної присутності. Потрібно сплатити держмито, випустити посилений кваліфікований електронний підпис (УКЕП) для всіх учасників угоди, відправити до Росреєстру документи в електронному вигляді.
Олександра Синіцина, ріелтор, експерт з ринку нерухомості
Крок №4. Отримайте виписку з ЄДРН
Формально отримувати витяг з ЄДРН необов'язково. Але вона є підставою, наприклад, для реєстрації громадянина, укладання договорів із постачальниками ресурсів, тому звернутися до МФЦ ще раз доведеться. У виписці ЄДРН відбито власники, тобто. документ дозволить переконатися у переоформленні нерухомості на нового власника.
Ще туди вносять інформацію про сам об'єкт, наявність якихось обтяжень. Так, іпотечне житло передається весь період кредитування у заставу банку-кредитору. Продати, обміняти його не вийде через «блокування» такої можливості. Хоча право власності зберігається за покупцем.
З 1 березня 2023 року не можна отримати витяг з ЄДРН з особистими даними власників нерухомості без їхньої згоди.
Зупинення реєстрації
При поданні заяви на реєстрацію права власності можлива відмова у її проведенні. Для припинення реєстраційних дій або повернення документів без розгляду достатньо наявності хоча б однієї вагомої підстави.
- Неповний пакет документів.
- Недостовірні відомості про нерухомість.
- Помилки даних покупця або продавця.
Ще трапляються протиріччя між наданою випискою з ЄДРН і фактичною базою Росреєстру, накладення арешту в період між укладенням угоди купівлі-продажу та зверненням до МФЦ. Закон допускає зупинення реєстрації за рішенням суду.